Huurwoning opleveren na 30, 35 of 40 jaar: wat moet je herstellen?
Gepubliceerd , bijgewerkt . Door Samir El Ouariachi.
Na dertig jaar huren hoef je de woning niet nieuw op te leveren. Wat door ouderdom is versleten, valt buiten je plicht (artikel 7:224 lid 2 BW). Wel moet de woning leeg zijn, moet weg wat je zelf hebt aangebracht als de verhuurder dat vraagt, en moeten muren vaak weer een gewone kleur hebben. Wat precies, hangt af van één papier: de opnamestaat van toen, als die er is.
Wat de wet zegt over ouderdom
Artikel 7:224 lid 2 BW: als er een beschrijving van de woning is gemaakt, lever je op "in dezelfde staat" als daarin staat, "met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd" (wetten.overheid.nl).
Een badkamer van vijftien jaar oud die er zo uitziet, hoef je dus niet op te knappen. Het Juridisch Loket gebruikt precies dat voorbeeld: normale slijtage hoef je niet te herstellen (Juridisch Loket).
Huur je al van vóór 1 augustus 2003?
Na dertig jaar is de kans groot dat er nooit een opnamestaat is gemaakt. Dan bepaalt de datum van je contract wie wat moet bewijzen.
| Situatie | Wat geldt |
|---|---|
| Met opnamestaat | Opleveren zoals daarin staat, min ouderdom en toegestane veranderingen |
| Zonder opnamestaat, contract vóór 1-8-2003 | Opleveren "in goede staat", tenzij je kunt bewijzen dat de woning dat toen niet was |
| Zonder opnamestaat, contract vanaf 1-8-2003 | De verhuurder moet bewijzen dat de woning bij de start beter was |
Bronnen: Woonbond en het Juridisch Loket, geraadpleegd 17 oktober 2026.
Dertig jaar spullen, één voorinspectie
Stuur het rapport mee met je aanvraag. Dan halen we leeg en werken we de punten af.
Vraag een vaste prijsBehang, verf en gaten
Witten, schilderen van binnenhoutwerk en "zonodig het behangen van de binnenmuren" horen bij de kleine herstellingen die voor rekening van de huurder zijn, net als het opvullen van gaatjes en kleine scheuren (Besluit kleine herstellingen). Dat gaat over onderhoud tijdens de huur, maar verhuurders wijzen er bij de oplevering vaak naar.
Corporaties letten vooral op afwijkende kleuren. Ymere schrijft: wie zijn muren zwart verft, moet ze bij vertrek opnieuw verven in "een iets minder buitengewone kleur" (Ymere). Portaal vraagt slecht aangebracht schilder- en behangwerk te verwijderen en sterk afwijkende kleuren te herstellen (Portaal).
- Behang dat goed vastzit en een gewone kleur heeft, mag vaak blijven. Vraag het bij de voorinspectie.
- Pluggen, schroeven en spijkers haal je er bijna altijd uit. Wie de gaten dichtmaakt, verschilt: zie de tabel per corporatie.
- Na dertig jaar roken zit er vaak nicotine-aanslag op muren en plafonds. Talis noemt die uitdrukkelijk als iets wat weg moet.
Wat de verhuurder mag rekenen
Pas na de eindinspectie mag de verhuurder herstelkosten vragen. Was er een voorinspectie, dan moet hij duidelijk zeggen wat hersteld moet worden en je de kans geven het zelf te doen. Was er geen voorinspectie, dan mag hij volgens het Juridisch Loket wel de kosten van verf vragen, maar niet die van een schilder. De kosten moeten redelijk zijn: voor een kapotte handgreep betaal je geen nieuwe deur.
Na de eindinspectie komen er geen nieuwe punten bij, behalve wat eerder niet te zien was, zoals een scheur in het behang achter een grote kast. Ben je het oneens met een rekening, dan heeft het Juridisch Loket een voorbeeldbrief. Komen jullie er niet uit, dan beslist uiteindelijk de kantonrechter.
Zo pak je het aan
- Zoek het huurcontract op en kijk of er een opnamestaat bij zit.
- Vraag een voorinspectie aan en laat elk punt met een bedrag in het rapport zetten.
- Laat eerst leeghalen, dan herstellen: een lege kamer laat zien wat er echt aan de muur mankeert.
- Maak foto's van elke kamer bij de oplevering, met datum.
Vragen die we vaak krijgen
Moet ik na 35 jaar huur opnieuw schilderen?
Niet omdat de verf oud is: slijtage door ouderdom hoef je niet te herstellen. Wel als je een sterk afwijkende kleur hebt gebruikt; corporaties als Ymere en Portaal vragen dan een neutrale kleur.
Moet ik het behang eraf halen bij het opleveren?
Niet altijd. Behang dat goed vastzit en neutraal is, mag vaak blijven. Zorg dat de opzichter het bij de voorinspectie opschrijft, dan kan er achteraf geen discussie over komen.
Wat als er nooit een opnamestaat is gemaakt?
Bij een contract van vóór 1 augustus 2003 lever je op in goede staat, tenzij je het tegendeel bewijst. Bij een contract daarna moet de verhuurder bewijzen dat de woning beter was.